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龙湖集团新老管理层近日完成交接。
10月28日，龙湖集团发布公告，宣布一系列高管人事变动。公告称，吴亚军因个人年龄及身体原因，申请辞去公司执行董事及董事会主席职务。邵亦由本公司执行董事调任非执行董事，并辞任投资委员会委员。
昔日龙湖集团二把手退居幕后，陈接任董事局主席，人力资源总经理出任公司执行董事，夏出任公司非执行董事。
公告发布后的第一个交易日，10月31日，龙湖集团股价早盘暴跌，最大跌幅跌破44%。截至中午11点20分，龙湖集团股价报9.87港元，跌幅24.77%。
公开资料显示，吴亚军和邵出生于1982年，陈出生于1982年。龙湖新老管理层的交接，既是地产行业转型的一个缩影，也标志着一个值得业内观察的专业化管理样本的诞生。
销量下滑，新的增长点有待开发，利润空不断被削弱。在房地产行业走出高增长时代之后，陈这个新掌舵人的前路并不平坦。
图/IC图。
掌舵龙湖三十年”地产铁娘子
地产铁娘子吴亚军将隐藏在幕后。
龙湖集团在公告中表示，辞去上述职务后，吴亚军将仅担任集团战略发展顾问，在战略发展和卓越运营方面为集团提供指导。
自1993年龙湖集团成立以来，吴亚军长期掌舵公司。三十年来，她带领龙湖从重庆走向全国，进入民营房地产企业第一梯队。作为业内不可多得的女企业家，她奠定了龙湖集团的产品气质和发展风格。在她的掌舵下，龙湖的管理风格更加鲜明。
在上行周期中，行业内有很多公司为了快速扩大规模，大举拿地，大规模融资，但龙湖并不急于发展规模。从2006年到2017年，龙湖用了十几年的时间进行全国布局，签约销售额1560.8亿元，在行业内并不算快。一些规模扩张迅速的公司，只用了3到5年，就做到了全国销售额1000亿。
在房地产市场不景气的情况下，龙湖集团依然保持千亿规模。公告显示，2022年9月，龙湖集团销售额已突破千亿。
中国指数研究院数据显示，今年前9个月，销售额超过1000亿元的房企仅有15家，较去年同期减少12家。同时，龙湖的杠杆率在业内始终较低。截至2022年上半年末，龙湖集团资产负债率68%，净负债率55%，短期现金负债率4.07倍，已连续6年达到“三条红线”要求。
据贝壳财经记者了解，2020年“三条红线”政策发布后不久，吴亚军曾在内功圈表示，“因为过去对自己够狠，所以才有了今天的战略机动空和战略主动。”
在吴亚军的带领下，龙湖保持了一贯的风格，与拿地王和一般的收并购保持距离，抵御了规模快速扩张的诱惑，一定程度上规避了风险。
吴亚军举了两个例子。2009年，龙湖试图布局长三角地区，但并没有把重点放在竞争激烈的市区地块，而是购买郊区地块，打造低密度住宅，撕开市场。2011年底，龙湖有机会低价收购绿城股权，但龙湖数了数自己的资源，没有选择收购。
在实盘策略上，久而久之，吴亚军重申了龙湖的规则:借钱但不借“贵”钱。也正是因为她的长期坚持，龙湖作为一家民营企业，能够获得业内最低的融资成本。财报显示，2022年上半年，龙湖集团平均融资成本为3.99%。根据克而瑞的数据，同期房企整体融资成本为6.39%。
内部评价高 80年后”[
吴亚军将退居二线，她的继任者是她挑选的人才陈。
根据官方简历，陈现年40岁。2008年，在清华大学获得土木工程硕士学位后，以正式学生身份加入龙湖集团。此后历任工程经理、项目经理、投资发展部负责人。2016年底，作为成都公司总经理，带领成都龙湖销售额从2016年的53亿元增长到2020年的180.23亿元。
自2021年起，陈被龙湖集团委以重任，进入集团核心管理层。7月，被任命为龙湖集团首席运营官兼地产水路总经理。一个月后，他被任命为公司执行董事和投资委员会成员。也是在今年的中期业绩会上，他首次以集团高管的身份公开亮相。
据接近龙湖的人士透露，龙湖前管理层对陈评价很高。在吴亚军看来，“陈有很强的方向感，他对龙湖文化的认同、创业精神、商业逻辑、组织能力以及对大系统的驾驭能力都很出众。”邵在业绩会上也表示，陈知识结构全面，工作勤奋，领导能力强。
高度评价，2022年，陈的接班过程很顺利。3月，他接替邵出任CEO，10月，他接替吴亚军，成为龙湖的掌舵人。
新京报记者了解到，在龙湖集团内部人士看来，陈是龙湖集团培养的内生型人才，对龙湖集团的企业战略和文化有着高度的认同和全面的执行。这一次，陈的成功，是集团长期实践企业管治和发展官方及学员培训体系的结果。
据贝壳财经记者了解，到目前为止，官生招聘项目(含官生2.0)已经为龙湖集团培养了近200名中层管理人员，在高管团队中，官生占20%。这次接任的陈，来自龙湖集团2008级的“正式生”。
研究智库创始人兼总经理贾春晖也对贝壳财经记者表示，吴亚军虽然退居幕后，但她对龙湖的影响永远不会减弱，但会很深远。陈代表了龙湖集团中以官员和学生为首的新生力量，他的成功再次印证了龙湖对青年人才的重视。在当前房地产行业面临的市场形势下，年轻人的就业可以帮助龙湖集团改变过时的发展思路，从战略意识、管理意识、人才选拔意识、组织布局意识等角度全面更新，从而将龙湖集团升级为新龙湖，为其创造新的明天。
据接近龙湖的内部人士透露，公告发布当晚，吴亚军做了告别演讲。她在发言中提到，交接工作其实已经经历了三年的安排，对于高管团队来说并不突兀，大家都有心理准备。她还表示，这次交接不是一个创始人的离开，也不是损失，更不是坏事，而是龙湖一个光明美好的开始。
行业出现转机，新掌舵人面临三大挑战[/s2/]
随着一批地产企业家的退出，一个时代真的离开了很久。陈的前路并不平坦。
面对不确定的市场形势，很多曾经谈销售目标的房企都不再制定2022年的具体目标。在2022年的中期业绩会上，时任CEO的陈也表示，龙湖没有做任何预设的全年销售目标，不会为了销售规模任务做一些被动的动作。
公告显示，今年1-9月，龙湖集团销售额并未延续同比增长趋势。在此期间，公司共实现合同销售额1455.6亿元，同比下降27.92%。这也是行业面临的共同挑战。易居研究院发布的《中国房企TOP30月报》显示，2022年1-9月，TOP30房企累计销售额同比下降38.4%。
但其前期布局的商业运营、出租屋、物业管理等渠道，对运营收入的贡献仍然有限。2021年，龙湖通过商业运营、出租房屋、物业管理实现的营业收入仅为188亿元。与同期住宅开发实现的2901亿元销售收入相比，只是杯水车薪。剩下的水路要成为第二条增长线还需要很长时间。
除此之外，年报显示，龙湖近五年来一直将自身拿地成本控制在5800元/平方米以内，平均土地收储成本与当期签约单价的比值控制在30.9%-33.7%的范围内。即便如此，依然难以抵挡利润空的下滑。Wind数据显示，2018年至2022年上半年，龙湖
销量下滑，新的增长点有待开发，利润空不断被削弱。地产走出高增长时代后，如何带领龙湖重回上升期，是龙湖新掌舵人面临的巨大挑战。
新京报壳牌财经记者李编辑陈丽校对
