三亚海棠之星项目停工，四期延期一年半，背后隐藏着什么原因？)

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“花了近2000万买的房子，延期了一年半，项目工地几乎停工。”近日，多位购买三亚海棠之星项目的购房者向新京报记者反映，该项目因资金问题已停工数日，部分未网签备案的房屋也被查封，至今仍未解决。


对此，三亚海棠之星项目相关负责人在回复记者时表示:“部分项目资金被现场组拿走，导致目前无法正常施工，正在与各方协调。”同时，现场组工作人员表示，之前公司确实从海棠星项目中回笼了一部分资金，但经过多方协调，如果不出意外，下个月会有更多的工人和材料进场，争取明年下半年交房。


“交房延迟一年半，基本没人干活”[S2/]


公开资料显示，三亚海棠星项目位于三亚市海棠湾海棠湾旅游区。开发商和卖方均为三亚聚源旅游发展有限公司(简称“三亚聚源公司”)。


“原定2020年底交房，但至今未能收房。”三亚海棠之星购房者李璇(化名)回忆，2020年3月，他在该项目三期购买了一套面积约85平方米的商品房，总房价约1100万元，其中装修价格约560万元。约定2020年4月30日前付清房款，2020年12月25日前完成房款交付。


另有多位海棠星购房者对新京报记者表示，2017年至2020年，陆续有人购买了该项目的商品房，基本都遭遇了延期交房。其中，购房者购买的部分房屋至今未进行网上登记，部分房屋已被法院查封。


2022年以来，很多购房者不仅没有交房，还发生了更意想不到的事情。李璇告诉记者，今年春节后，一些买家发现三亚的海棠之星项目停工了。直到现在，在项目现场几乎看不到工人。“2022年3月15日起，我们向三亚市政府相关部门反映了逾期交房、停工、部分业主无法办理网签备案等问题，但一直没有得到解决。”李宣儒说。



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据购房者反映，三亚海棠之星已经延迟交房一年半。图为2022年6月项目现场。照片由受访者提供


原因:项目房屋及共有土地已被查封


针对购房者的上述情况，新京报记者通过搜索找到了一些原因。2022年3月23日，三亚市住房和城乡建设局(简称“三亚市住房和城乡建设局”)官网发布关于海棠之星项目的通报，称因开发企业三亚聚源公司卷入金融借款纠纷，海棠之星项目未上市房屋及相应共有土地已被兰州中院等机构查封；3月22日，三亚住建局向开发企业下发《暂停商品房预售通知书》，责令其在法院解除查封前不得销售该项目房源。


那么，项目的住房和共有土地为什么被查封了呢？兰州中院出具的一份非诉讼财产保全审查裁定书显示，申请人光大兴隆信托有限公司于2021年11月22日向兰州中院申请诉前财产保全，请求查封、冻结三亚聚源公司、菲尔德房地产集团有限公司(简称“菲尔德集团”)及张量公司在其银行账户内的款项约8.64亿元；如查封银行账户资金不足，请求法院查封、冻结三亚聚源公司名下的海棠之星项目三期、四期及占用区域内共有的土地及地上房屋。兰州中院经审查认为，申请人申请诉前保全符合法律规定。


对此，当地知情人士告诉记者，上述裁决中提到的张量，是该楼盘的现场实际控制人，是R&F地产联席董事长兼总裁张莉的儿子。此外，记者通过天眼查系统穿透三亚公司多层股权发现，三亚聚源公司的最终控股股东为菲尔德集团。



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根据三亚住建局的通报，海棠之星项目未签约房屋及相应共有土地已被查封。图/三亚市住建局官网截图


对于被查封的海棠之星三期、四期，记者在海南省商品房销售许可信息查询系统查询发现，三期房屋用途为商业，建筑面积15030.6平方米，169套；四期只有五户，建筑面积887.35平方米。已分别于2018年11月和2020年1月取得预售许可证，但目前均显示无销售许可证。


6月14日，新京报记者以买家身份联系三亚聚源公司。该公司相关工作人员表示:“我们已与有关方面协调，正在努力解除查封。如果能解除查封，项目还有部分存量房可以出售，同时还可以让没有网上登记的购房者进行网上登记。目前海棠星项目还在推进，但还没有卖出去。”



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海南省商品房销售许可信息查询系统显示，海棠之星项目三期、四期没有销售许可。图/查询系统截图


背后:部分预售资金抽走，项目资金链断裂


除了被查封的问题，上述工作人员坦言:“海棠星项目还有一个资金问题，被场集团抽走了30多亿。按照目前的情况，如果满足交割条件，还需要21亿元。我们不指望外勤组给项目拨款，只要我们不从项目里抽钱。”也就是说，即使能解决查封问题，海棠星项目也需要走出资金链断裂的困境才能重启。


那么，场组为什么会出现上述问题呢？一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，以前很多开发商都是先开发一个项目。提前开发的项目销售款后，会抽出很大一部分资金投入到另一个项目中。在后一个项目的销售款支付后，这笔钱将被抽出来建设前一个项目。现在房地产市场不如以前火爆，开发商回款预期落空，最终导致整个资金链断裂。“海棠之星”项目就是典型，目前场组很难给项目拨款。


连日来，新京报记者多次致电菲尔德集团官网，求证“撤资”的说法。6月17日下午，菲尔德集团一名工作人员回应新京报记者时坦言，“菲尔德集团确实从海棠星项目抽回了一部分资金，没有办法从其他项目还钱给海棠星项目。”


值得注意的是，项目关闭和资金链断裂造成的一个重大影响是，部分购房者无法办理网签备案手续。2022年5月26日，三亚市住建局向部分业主送达《三亚市住建局关于蔡庆勇等人信访问题的答复意见》显示，开发企业三亚聚源公司称，由于海棠之星项目三期、四期仍在建设中，上述房屋不具备交付资格，部分已售房屋因销售资金未进入预售资金监管账户无法网签。2022年3月9日，三亚住建局约谈开发企业相关负责人，称因资金短缺、司法查封等问题，项目建设验收进度缓慢，已售出房屋未能及时网签备案。


6月14日，新京报记者与三亚住建局房地产市场管理科取得联系。一位负责人告诉记者:“从目前来看，出现上述问题的主要原因是钱的问题。主要是我局监管之外的一些资金被外勤组拿走了。资金还是要企业自己解决。目前三期工程尚未完工，具体交付时间无法预测。”


对此，多位业内人士向记者表示，政府相关部门应在平时加强对相关项目的监控，从源头上有效减少此类项目资金问题的发生。问题项目要及时严肃查处，增加开发商的违法成本。同时要及时向购房者公布，防止不知情的购房者继续购买问题楼盘。


三亚住建局要求开发商集资建设，集中交房[/s2/]


至此，如何解决“海棠之星”项目延期交付的问题？


对此，上述三亚住建局的回复指出了几点。在预售资金使用问题上，该局已督促开发企业积极与抵押权人沟通，采取“边卖边还”等可控方式解决项目建设所需资金问题。在交房问题上，我局已要求开发企业自筹资金，在现有条件下逐步增加现场施工人员，确保项目一期整改和三期建设，集中力量解决交房问题。在网签问题上，对于一期已售房屋未网签的部分，已要求企业尽快将销售款汇入监管账户，给予网签；未网签的三期房屋已被司法机关查封，解禁后再处理。此外，关于违约延期交房，该局建议购房人与开发企业自行协商或依据商品房买卖合同通过司法途径处理。


6月14日、15日，新京报记者以购房人身份联系三亚聚源公司。对于施工、交付时间等问题，该公司相关工作人员回复记者:“如果不出意外，过一段时间就能拿到部分施工资金，明年6月或下半年就能交付已售出的房屋。”那么，海棠之星项目被查封财产的处理进展如何？它说:“各方还在谈，不出意外的话，7月底可以解除工程。”


同时，6月17日，上述外勤组工作人员回复记者称，“目前外勤组董事长已与有关方面协调。如果不出意外，下个月会有更多的工人和材料进场，争取明年下半年交房。”这位工作人员还说，工程一直在施工，只是没有那么多工人和材料。6月17日，材料开始进入三期工程；今后场组不再从海棠之星项目中提取资金，严格按照有关部门要求专款专用。


对此，北京金诉律师事务所律师王家弘表示，根据合同约定，开发商已经逾期交房。符合解除合同条件的，购房人可以起诉解除合同，要求开发商退房并赔偿损失；如果购房者还有银行贷款，可以起诉一起解除借款合同，避免每月还款压力。


新京报记者张剑


编辑杨校对。


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